Bauberatung
Die Bauaufsicht bietet Interessenten und Bauwilligen nach Terminvergabe eine kostenlose und unverbindliche Bauberatung an. Themen einer Bauberatung können sein:
Grundsätzliche Fragen (Genehmigungsfreies Vorhaben oder Genehmigungspflicht)
Bebaubarkeit eines Grundstücks (Bauplanungsrecht)
Welche Antragsunterlagen/Bauvorlagen werden benötigt
Welche Sachverständigen müssen beauftragt werden
Die Bauberatung ist grundsätzlich unverbindlich. Eine abschließende Beurteilung eines Vorhabens kann rechtsverbindlich nur im Baugenehmigungsverfahren erfolgen (Voranfrage/Bauantrag).
Kontakt
Baugenehmigungsverfahren
Die Architektinnen und Architekten, Bauingenieurinnen und Bauingenieure der Technischen Bauaufsicht bearbeiten alle Voranfragen und Bauanträge. Sie prüfen die Vereinbarkeit eines Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des Baurechts (Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht) und beteiligen die Gemeinde, die betroffenen Fachdienststellen und andere Behörden. Sie entscheiden auch, ob im Baugenehmigungsverfahren weitere Sachverständige hinzugezogen werden müssen.
Antragstellende, deren Anträge unvollständig oder mit Mängeln behaftet sind, werden unter Benennung der fehlenden Unterlagen/Nachweise aufgefordert, die Antragsunterlagen innerhalb einer bestimmten Frist zu vervollständigen bzw. die Mängel beseitigen zu lassen.
Nach Prüfung der Anträge und Entscheidung im Baugenehmigungsverfahren erfolgt eine letzte interne Abstimmung in der Bauaktenkonferenz der Stadt Remscheid. Anschließend wird der Antragstellerin/dem Antragsteller die Entscheidung (Vorbescheid/Baugenehmigung/Ablehnungsbescheid) mitgeteilt.
Bauüberwachung / Bauzustandsbesichtigung
§ 83 BauO NRW
(1) Die Bauaufsichtsbehörde kann die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anforderungen und die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten der am Bau Beteiligten überprüfen (Bauüberwachung).
(2) Die Bauüberwachung ist beschränkt auf den Umfang der im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Bauvorlagen und kann stichprobenhaft durchgeführt werden. Bei Vorhaben, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (§ 64) genehmigt werden, kann die Bauaufsichtsbehörde auf die Bauüberwachung verzichten.
(3) Der Bauaufsichtsbehörde ist die Einhaltung der Grundrissflächen und Höhenlagen der Anlagen nachzuweisen. Wenn es die besonderen Grundstücksverhältnisse erfordern, kann sie die Vorlage eines amtlichen Nachweises verlangen.
(4) Die Bauaufsichtsbehörde und die von ihr Beauftragten können Proben von Bauprodukten und, soweit erforderlich, auch aus fertigen Bauteilen entnehmen und prüfen lassen.
(5) Im Rahmen der Bauüberwachung ist den mit der Überwachung beauftragten Personen jederzeit Einblick in die Genehmigungen, Zulassungen, Prüfzeugnisse, Übereinstimmungszertifikate, Zeugnisse und Aufzeichnungen über die Prüfungen von Bauprodukten, in die CE-Kennzeichnungen und Leistungserklärungen nach der Verordnung (EU) Nr. 305/2011, in die Bautagebücher und andere vorgeschriebene Aufzeichnungen zu gewähren.
(6) Die Bauaufsichtsbehörde soll, soweit sie oder er im Rahmen der Bauüberwachung Erkenntnisse über systematische Rechtsverstöße gegen die Verordnung (EU) Nr. 305/2011 erlangen, diese der für die Marktüberwachung zuständigen Stelle mitteilen.
Wiederkehrende Prüfungen von Sonderbauten gem. § 10 PrüfVO NRW
Gebäude besonderer Art oder Nutzung - so genannte Sonderbauten gem. § 10 PrüfVO NRW - werden in regelmäßigen Abständen auf ihre bauliche sowie brandschutztechnische Sicherheit überprüft.
Sonderbauten und die Prüfpflicht von Gebäuden, die der wiederkehrenden Prüfung unterliegen, sowie die Prüfpflicht von technischen Einrichtungen dieser Gebäude sind in der Bauordnung NRW (BauO NRW) und in der Prüfverordnung NRW (PrüfVO NRW) geregelt. Wiederkehrend durch die Bauaufsicht zu prüfen sind alle Gebäude gem. § 10 der PrüfVO NRW, sowie die Gebäude, für die im Einzelfall nach § 50 Absatz 1 der BauO NRW eine Prüfung angeordnet wurde. Die gleichen Gebäude unterliegen auch einer Brandverhütungsschau nach dem Gesetzes über den Brandschutz, die Hilfeleistung und den Katastrophenschutz (BHKG).
Bei den wiederkehrenden Prüfungen sowie der Brandverhütungsschau, bei denen auch die städtische Berufsfeuerwehr teilnimmt, wird besonderes Augenmerk auf die Einhaltung der Brandschutzvorschriften sowie auf die einwandfreie Funktion aller dort notwendigen Sicherheitseinrichtungen gelegt.
§ 10 PrüfVO NRW
(1) Die Bauaufsichtsbehörde hat
1. in Zeitabständen von höchstens drei Jahren
a) Verkaufsstätten im Sinne der Sonderbauverordnung und
b) Versammlungsstätten im Sinne der Sonderbauverordnung
und
2. in Zeitabständen von höchstens sechs Jahren
a) Krankenhäuser,
b) Beherbergungsstätten im Sinne der Sonderbauverordnung mit mehr als 60 Betten,
c) Hochhäuser mit mehr als 60 m Höhe,
d) Großgaragen im Sinne der Sonderbauverordnung,
e) allgemeinbildende und berufsbildende Schulen, soweit sie nicht ausschließlich der Unterrichtung Erwachsener dienen,
f) Einrichtungen mit Räumen für Pflege- und Betreuungsleistungen von mehr als insgesamt 1 600 m² Bruttogrundfläche in einem Gebäude und
g) Kindergärten und Horte mit mehr als 4 Gruppen
zu prüfen.
Dabei ist auch die Einhaltung der Betriebsvorschriften zu überwachen und festzustellen, ob die Prüfungen der technischen Anlagen fristgerecht durchgeführt und etwaige Mängel beseitigt worden sind. Der für die Brandschau zuständigen Behörde ist Gelegenheit zur Teilnahme an den Prüfungen zu geben. Auf die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestehenden baulichen Anlagen sind die Sätze 1 bis 3 anzuwenden.
Die Durchführung der „Wiederkehrenden Prüfungen“ ist gebührenpflichtig. Die Gebühr wird jeweils mit der Übersendung der Niederschrift erhoben. Sie wird nach Zeitaufwand berechnet.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt, wer im selbst bewohnten oder vermieteten Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen veräußern will. Es handelt sich um eine amtliche Bestätigung, dass die Wohneinheit hinreichend von anderen Wohnungen abgetrennt (abgeschlossen) und voll umfänglich als solche nutzbar ist.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zusammen mit dem Aufteilungsplan des Gebäudes und der Gemeinschaftsordnung Bestandteil der sogenannten Teilungserklärung. Diese muss beim Amtsgericht eingereicht werden, damit der Wohnraum als eigenständige Einheit ins Grundbuch eingetragen werden kann. Eine Aufteilung in Wohnungseigentum ist also nur möglich, wenn die einzelnen Einheiten in sich abgeschlossen sind und setzt in der Folge noch eine Teilungserklärung voraus.
Voraussetzungen
- Die Wohneinheit muss durch Wände und Decken baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sein.
- Die Wohneinheit darf nur über verschließbare Zugänge verfügen. Der Zugang muss unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum erfolgen.
- Die Wohneinheit muss so ausgestattet sein, dass sie als Wohnraum nutzbar ist. So müssen zum Beispiel mindestens ein kombinierter Wohn-/Schlafraum, eine Kochgelegenheit, ein Bad sowie eine Toilette vorhanden sein.
- Die Räume müssen sich nicht auf einer Etage befinden, sondern können auch übereinander liegen, sofern sie über eine Treppe verbunden sind.
Teileigentum
Beim sogenannten Teileigentum handelt es sich nicht um Wohnraum, sondern um gewerblich genutzte Räume. Wer beispielsweise einen Raum im Erdgeschoss seines Hauses als kleines Ladengeschäft veräußern will, muss folgende Auflagen erfüllen:
- Das Teileigentum muss wie das Wohneigentum räumlich abgetrennt und verschließbar sein
- Neben dem gewerblich genutzten Raum muss ein WC vorhanden sein
Teilungserklärung
Wenn Wohnungen eines Mehrfamilienhauses verkauft werden, muss eine Teilungserklärung vorliegen. Die Teilungserklärung bezeichnet die Erklärung der Eigentümerin / des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. In der Teilungserklärung wird also die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer geregelt.
Beim Grundbuchamt geben Sie als Eigentümerin / Eigentümer der Immobilie die Teilungserklärung gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ab. Sobald das Grundbuchamt alles geprüft hat, wird das ursprüngliche Grundbuch des Hauses geschlossen. Für jede Wohnung wird ein eigenes Grundbuch erstellt.
Die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan wird beim Grundbuchamt hinterlegt. Die jeweiligen Anteile werden dann im gesonderten Grundbuchblatt festgehalten.
Aufteilungsplan
Unter einem Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) versteht man eine Bauzeichnung, aus der bei einem Gebäude die allen Eigentümerinnen und Eigentümern gehörenden Gebäudeteile (Gemeinschaftseigentum) erkennbar sind sowie die Lage und Größe der Eigentumswohnungen (Sondereigentum).
Die Bauzeichnungen dürfen das Format DIN A3 nicht überschreiten. Sie müssen zwingend den aktuellen Bestand des Gebäudes (Aufteilung der Wohnungen, Räume etc.) abbilden.
Im Aufteilungsplan ist jede Einheit, die ein eigenes Grundbuchblatt erhalten soll, mit einer separaten Ziffer in einem Kreis zu bezeichnen. Die Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums. Die Fläche des Sondereigentums ist durch Maßangaben (m/m²) zu dokumentieren.
Der Aufteilungsplan enthält sämtliche Sondereigentumseinheiten (Wohneinheiten und ggf. dazugehörige Kellerräume, Stellplätze). Die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten werden durchnummeriert, um genau zu unterscheiden, was zu welchem Wohneigentum gehört.
Antrag
Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen zu können, müssen Sie Eigentümerin / Eigentümer oder Erbbauberechtigte / Erbbauberechtigter der Immobilie sein, die aufgeteilt und teilveräußert werden soll. Sie können den Antrag auch von einer bevollmächtigten Anwältin / einem bevollmächtigten Anwalt oder einer anderen dritten Person stellen lassen, sofern diese sich mit einer von Ihnen formlosen sowie mit Ort und Datum unterschriebenen Einverständniserklärung ausweisen. Auch Erwerberinnen und Erwerber eines Objekts (mit Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch) können ein berechtigtes Interesse an der Ausstellung einer Bescheinigung nachweisen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen Sie bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde:
Es werden folgende Unterlagen in zweifacher Ausfertigung benötigt:
- Antragsformular
- Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Bauzeichnungen:
Grundrisse, Ansichten, Schnitte
Die ausgestellte Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde wird mit den Planunterlagen über einen Notar beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts eingereicht, damit dort entsprechende Grundbücher angelegt werden können.
Links/Downloads
Kontakt
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Ort
Fachdienst Bauen, Vermessung, Kataster
Bauaufsicht
Ludwigstraße 24
42853 Remscheid